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Unviversal de tramites te brinda seguimiento en tu proceso legal de finca raiz, como tambien de intermediario para que tengas un excelente desarrollo de negocio 

FINCA RAIZ

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Estudio de Titulos

1. Antes de comprar: en este caso el futuro comprador quiere tener certeza de la legitimidad del inmueble, que el vendedor sea realmente el propietario y todas las condiciones legales del bien. De esta forma se previene que sea una estafa o que la propiedad tenga algún problema que pueda afectar a futuro (por ejemplo, una hipoteca, embargo, derechos de terceros, expropiasión, etc.).

2. Para hipotecar: el banco, entidad financiera, persona natural y persona juridicas, se encargará de hacer un estudio de títulos previamente antes de hipotecar una propiedad, pues así estarán seguros de que la garantia real sobre el inmueble respaldará el pago del crédito.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL ESTUDIO

Se hará un análisis de los antecedentes del vendedor, de la propiedad y antecedentes técnicos así: 

• Copia de la cédula el vendedor y comprador

• Certificado de estado civil

• Promesa de compraventa

• Certificado de tradición y libertad de la propiedad

• Copia de la escritura

• Copia del reglamento de la copropiedad, si es el caso

• Certificados de hipotecas

• Copia del avalúo comercial

• Comprobante de pago de impuesto predial

• Paz y salvo de valorización

COSTOS DEL ESTUDIO DE TÍTULOS

El valor puede variar dependiendo del abogado y/o del banco. Sin embargo, de acuerdo con Asobancaria, el costo es del 0,12 % sobre el valor del inmueble.

EL RESULTADO

Si el estudio de títulos arroja que no se tienen observaciones, se puede continuar con el proceso de compraventa o hipoteca con tranquilidad.

En caso que el estudio tenga observaciones, lo mejor es esperar a qué el vendedor solucione el problema antes de seguir con la compra o buscar otro inmueble.

¿Como vender un inmueble?

Vender una casa o un apartamento rápido no es una tarea fácil que logras de un día para otro, pues no todos están dispuestos a pagar el precio justo ni tienen el dinero en efectivo. Por esto, los trabajos de difusión y negociación pueden tomar desde semanas, hasta meses.

Sin embargo, a continuación te aconsejamos los pasos que debes seguir para vender tu casa rápido.


Asesoría inmobiliaria

Para reducir este período y vender rápido tu inmueble una buena estrategia es acudir a un agente especializado en finca raíz mediante una inmobiliaria.

En caso de hacerlo, solo deberás firmar un documento de consignación del inmueble y de ahí en adelante el agente inmobiliario se encargará de conseguir al cliente, negociar con él y asesorarte en los trámites necesarios.

Al momento de vender una casa o un apartamento, los inmobiliarios resultan ser la mejor opción ya que no perderás tiempo mostrando tu inmueble ni atendiendo llamadas ni visitas de curiosos o personas que no tienen los medios necesarios o el interés de cerrar el negocio.

Ten presente que si contratas los servicios de un inmobiliario deberás pagarle los respectivos honorarios que se derivan de un porcentaje de la venta, el cual es pactado por las partes o establecido por la compañía.


a. Fija un precio justo

Busca en internet en cuánto está el valor del metro cuadrado en tu zona, también compara el precio con otros inmuebles que ya están a la venta. En la mayoría de los casos este hecho es determinante para conseguir rápido potenciales compradores o, por el contrario, espantarlos.


b. Publica tu inmueble en internet

La web es el medio más efectivo y económico para vender inmuebles. Allí los propietarios pueden incluir -a precios muy bajos- toda la información de la vivienda, incluso fotos y recorridos virtuales.

Además, cuentan con unos buscadores y filtros muy avanzados que permiten encontrar los inmuebles de acuerdo con las verdaderas necesidades y posibilidades.

Por eso, cuando los interesados llaman al propietario de un inmueble, lo hacen para cerrar el negocio pues ya conocen la información necesaria de la propiedad e incluso la del sector. Esto ahorra tiempo y dinero en atender llamadas innecesarias.

Es importante que los portales que ofrecen el servicio cuenten con un alto  número de usuarios, para que así tu inmueble llegue a más personas.


c. Avisos en la ventana

Se trata de comprar un cartel y colocarlo en un lugar visible hacia el exterior del inmueble en el que se indiquen tus datos de contacto. Sin embargo, en muchos casos los reglamentos del conjunto prohíben este tipo de avisos.

d. Voz a voz 

Cuéntale a familiares, compañeros de trabajo y conocidos que estás vendiendo tu casa y recomiéndales que si saben de alguien que esté interesado en tu inmueble, te lo hagan saber. Muchas veces los celadores de los conjuntos y quienes atienden negocios vecinos resultan ser los canales de divulgación más efectivos.

e. Anuncios en los clasificados

Con solo hacer una llamada y cargar el costo a la factura de un servicio público o una tarjeta débito o crédito consigues que tu inmueble aparezca en un periódico, radio o televisión.



Compra vivienda sin ser engañado

¿Qué es lo primero que debo tener en cuenta a la hora de comprar?

Existen muchos factores para analizar previamente al comprar un inmueble. Sin embargo, como profesional siempre hay que revisar dos cosas previamente a realizar algún negocio. El primero, se deberá hacer un análisis a la persona que va a vender, pues, se debe tener claridad que ese inmueble no fue producto de algún ilícito. Como segundo requisito, se debe hacer un estudio de títulos al certificado de libertad del predio que se quiere comprar.

Como tercer y principal requisito, siempre es importante poner en conocimiento de lo que se va a firmar a un profesional del derecho idóneo, para que le dé el visto bueno para firmar la promesa. Es mejor invertir un dinero adicional en un abogado experto previo a realizar una promesa y no, acarrear costos mayores en un eventual incumplimiento o en un proceso judicial.


lee también: ¿Es mejor comprar vivienda nueva o remodelar?

¿Cuáles son los puntos claves al momento de firmar una promesa de compraventa?

Es importante tener clara las fechas de pago, estipular la fecha y la hora donde se va a suscribir la promesa en la Notaría, pues, muchas personas omiten este requisito dejando abierto el plazo en la promesa, pero lo que no saben es que están firmando un contrato que nunca va a nacer a la vida jurídica. También es importante establecer el tipo de penalidad al que se van a obligar, pues, al existir varios tipos, la gente muchas veces estipula la más gravosa.

¿En caso de que sea vivienda nueva, pueden cobrarme más dinero por problemas en la obra?

No, Recordemos que, si te ofrecen una vivienda nueva por un determinado precio y tu aceptas, ese será el precio del negocio y no puede el vendedor (constructora o persona natural) incrementar el precio alegando algún imprevisto en los materiales. No obstante, en un eventual e hipotético caso de alegarse por parte del constructor una fuerza mayor o caso fortuito, es probable incrementar el precio.

¿Dónde puedo denunciar incumplimientos sea de la constructora o de un vendedor particular?

No existe una entidad que vigile una constructora o un vendedor particular. En el evento de no estar satisfecho en la celebración del negocio, deberá analizarse por un profesional del derecho si hay lugar a una acción judicial para salvar el patrimonio del comprador. Por eso, previamente a realizar algún tipo de contrato, siempre deberá analizarse por un abogado de confianza.

5 consejos generales para no caer en trampas y contratos abusivos

1. Siempre consultarle a un abogado.

2. Hacer un estudio de títulos.

3. Estudiar al vendedor, sea constructora o persona natural.

4. Revisar muy bien el flujo de caja de la persona que va a comprar para no incurrir en incumplimiento.

5. Fijar muy bien los parámetros en la promesa de compraventa.

Documentos y costos en la compra de vivienda

REGISTRO DE COMPRAVENTA E HIPOTECA 

Si adquieres un préstamo hipotecario, conjuntamente debes realizar un contrato de compraventa. Este debe ser elevado a escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos.

La hipoteca debe ser de primer grado abierta y sin límite de cuantía.

Para que el bien pueda ser aceptado como garantía real, debe encontrarse libre de gravámenes, limitaciones al dominio y totalmente saneado.

REGISTRO DE ESCRITURA DE TRANSFERENCIA

Si la compra la hace a través de un contrato de leasing habitacional, debes hacer una transferencia a favor de la entidad bancaria. Dicha escritura deberás inscribirla en la oficina de registro de instrumentos públicos y suscribir el contrato de arrendamiento.


GASTOS QUE DEBES TENER EN CUENTA

Si vas a comprar vivienda a través de las modalidades de crédito hipotecario y/o leasing habitacional, debes recordar que esto implica una serie de gastos que debes tener en cuenta:

- Avalúo del inmueble.

- Estudio de títulos y elaboración de la minuta.

- Gastos Notariales.

- Derechos de beneficiencia.

- Registro.


AVALÚO DEL INMUEBLE:

Es requerido para determinar el valor comercial del inmueble y el precio justo que se debe pagar por éste, con base en factores técnicamente establecidos. El asesor comercial del banco le informará el valor a cancelar por este servicio. Ten en cuenta que para realizar esta actividad, debes pagar previamente los honorarios correspondientes.


ESTUDIO DE TÍTULOS Y MINUTA:

Corresponden a los honorarios cancelados a los abogados externos asignados por el banco con el fin de hacer el correspondiente estudio y conocer la favorabilidad del inmueble, para determinar si es o no garantía admisible para el banco. Si el concepto es favorable, se elabora la minuta de venta e hipoteca y/o minuta de transferencia para envío a notaría.

Para tal efecto,  debes suministrar como mínimo los siguientes documentos:

- Promesa de compraventa.

- Certificado de tradición y libertad del bien, con fecha de expedición no mayor a 30 días.

- Copia de las escrituras de tradición del inmueble de los últimos 10 años.

GASTOS NOTARIALES, BENEFICENCIA Y DE REGISTRO:

Para el día de la firma de la escritura, es necesario que hayas efectuado una provisión para estos gastos. El asesor de la entidad financiera hará una simulación e informará el valor aproximado para cada una de las partes.


NOTARIALES:

-Estas tarifas son establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro.

-Tanto el comprador como el vendedor asumirán los gastos notariales por partes iguales.

-El vendedor debe cancelar el 1 por ciento por Retención en la Fuente sobre el valor del acto.

-Estos valores se cancelan en la notaría en el momento de la firma de la escritura.


BENEFICENCIA:

Este es un impuesto departamental por concepto de escritura.

En este caso el comprador debe cancelar un porcentaje sobre el valor de venta del inmueble. En algunas ciudades existen impuestos adicionales que serán asumidos como hayan pactado las partes.

REGISTRO:

Corresponde a la inscripción del acto ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Se cancela el registro de la escritura que corresponde al 1,67% sobre el valor de la venta, esto debe ser pagado por el comprador del inmueble. 

En resumen, por la compraventa del inmueble el comprador en total deberá cancelar el 1,94% sobre el valor adquirido el bien, y el vendedor debe pagar un total de 1,27% sobre el valor por el que vendió dicho inmueble. 

Consejos para comprar un lote

1. ENCUENTRA EL LUGAR IDEAL:

Lo primordial es localizar un terreno en un sector que se adapte a tus necesidades, gustos y estilo de vida, teniendo en cuenta el tipo de proyecto que planeas construir en el lugar o el propósito de la inversión.

2. REVISA EL ESTADO DE LA PROPIEDAD:

Una vez definido el lugar, asegúrate que la persona o urbanización que te está vendiendo el lote cuente con las escrituras de la misma.

3. VERIFICA LOS DOCUMENTOS:

Es importante revisar cuidadosamente las escrituras y el certificado de tradición y libertad. En dichos documentos los datos deben estar correctos y se necesita que la ubicación este especificada, así como las medidas y los linderos del predio. Además, debes revisar que el terreno no tenga impuestos ni hipotecas pendientes.

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4. CONSULTA EL USO DEL SUELO:

Este aspecto depende en gran medida del sector en el que esté ubicado el lote. Si está en una zona residencial o dentro de una urbanización, seguramente su uso estará restringido para vivienda. Por ello, si lo que planeas construir es otro tipo de edificación debes averiguar previamente los usos que se le pueden dar al suelo en ese predio.

5. INDAGA SOBRE LA ZONA:

Es recomendable hacer un estudio geográfico de la zona con las entidades gubernamentales y los vecinos para saber si existen riesgos de inundaciones, derrumbes o cualquier otro fenómeno natural del que debas estar enterado. Así mismo, investiga si existen fábricas o conductos de petróleo o gas cerca del lugar y los futuros planes de desarrollo del sector, todo esto puede ser determinante para tomar una decisión final.

6. REVISA LOS SERVICIOS E INFRAESTRUCTURA:

Esto incluye que el barrio sea lo que buscas en cuanto a áreas verdes, iluminación, alcantarillado, así como la disponibilidad para los servicios públicos una vez construida la vivienda.

7. HAZ UN BALANCE GENERAL:

Considera todas las ventajas y desventajas de comprar el terreno de acuerdo a lo que más te interese. Además, recuerda que la decisión también está influenciada por el presupuesto tienes y el préstamo que puedas adquirir con una entidad financiera. Igualmente, ten en cuenta los gastos que el lote generará a corto, mediano y largo plazo, tanto mientras está vacío como una vez se empiece la construcción.